Tienes dinero extra y te planteas pagar la hipoteca antes de tiempo. Pero ¿cuánto te va a costar? ¿Merece la pena amortizar o es mejor invertir ese dinero? En esta guía te explicamos los costes de amortizar anticipadamente, el proceso de cancelación registral y cuándo tiene (y no tiene) sentido financiero hacerlo.
Comisiones de amortización anticipada
La Ley 5/2019 limita las comisiones que puede cobrar el banco cuando amortizas total o parcialmente tu hipoteca. Estos son los límites legales vigentes:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima | Plazo | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Variable (firmada desde 2019) | 0,25% sobre capital amortizado | Años 1-3 | Según Ley 5/2019 |
| Variable (firmada desde 2019) | 0,15% | Desde año 4 | — |
| Fija (firmada desde 2019) | 2% sobre capital amortizado | Años 1-10 | Límite legal |
| Fija (firmada desde 2019) | 1,5% | Desde año 11 | — |
| Hipotecas anteriores a 2019 | Según escritura | — | Las condiciones de tu contrato mandan |
Además de la comisión del banco, la cancelación registral tiene un coste de notaría (100-300€) y Registro de la Propiedad (100-200€), más gestoría si la usas (150-350€). En total, el proceso completo de cancelación puede costar 400-900€.
¿Amortizar o invertir? La pregunta clave
Si tienes 10.000€ extra, ¿es mejor amortizar hipoteca o invertirlos? Depende del tipo de interés de tu hipoteca:
- Si tu hipoteca tiene un tipo del 3,5% o más: amortizar puede ser más interesante, especialmente si es hipoteca fija. Un ahorro seguro del 3,5% es difícil de superar sin riesgo.
- Si tu hipoteca tiene un tipo del 2% o menos: la diferencia entre amortizar y el retorno esperado de una cartera indexada (7-9% histórico) es tan grande que matemáticamente suele ganar la inversión.
- Si tienes hipoteca variable con euríbor + 0,5-0,8%: con euríbor al 2,5%, pagas ~3-3,3%. En este rango, la decisión depende de tu tolerancia al riesgo. Amortizar da certeza, invertir potencialmente más.
Consideraciones no financieras: si la deuda te genera estrés psicológico importante o baja tu calidad de vida, amortizar tiene un valor subjetivo real. Las decisiones financieras no son solo de rentabilidad esperada.
Proceso de cancelación registral
Cuando terminas de pagar la hipoteca (o la cancelas anticipadamente), el préstamo queda liquidado pero la carga hipotecaria sigue inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que la canceles. Estos son los pasos:
- Solicita el certificado de deuda cero al banco: documento que acredita que la hipoteca está completamente pagada. Gratuito.
- El banco otorga escritura de cancelación: el representante del banco firma ante notario la escritura de cancelación. Coste: 100-250€ de notaría (lo paga el cliente en la práctica aunque la ley no es del todo clara).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: presentas la escritura y pagas los aranceles registrales (100-200€). A partir de ese momento, la vivienda queda libre de cargas.
El proceso completo suele tardar 2-4 semanas. Puedes hacerlo tú mismo (ahorrando la gestoría) o contratarla (150-350€ pero sin preocuparte de los plazos y presentaciones).
Conclusión
Amortizar anticipadamente la hipoteca tiene sentido cuando el tipo de interés que pagas supera la rentabilidad esperada de tu alternativa de inversión, o cuando el alivio psicológico de reducir deuda tiene un valor real para ti. Si el tipo es bajo (menos del 2,5%), matemáticamente suele ser mejor invertir el dinero extra.
Datos actualizados a mayo de 2026. Las comisiones exactas están en tu escritura de préstamo hipotecario. Esta guía no constituye asesoramiento financiero.