Al comprar una vivienda en España, el precio del piso es solo una parte del coste total. Los impuestos, los gastos de gestión y los costes de formalización pueden sumar un 10-14% adicional sobre el precio de compra. En esta guía desglosamos todos los gastos que vas a tener, en qué momento los pagas y cómo varían según la comunidad autónoma.
Resumen de gastos: la visión completa
Esta tabla recoge todos los conceptos que intervienen en la compra de una vivienda, quién los paga y en qué momento aproximado:
| Concepto | Quién paga | Cuándo | % aproximado |
|---|---|---|---|
| ITP (2ª mano) o IVA 10% (obra nueva) | Comprador | Antes de inscribir | 6-10% / 10% |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | Comprador (obra nueva) / Banco (hipoteca, ley 2019) | Al firmar | 0,5-1,5% |
| Notaría (compraventa) | Comprador | Al firmar | 0,1-0,5% (600-900€ aprox) |
| Registro de la Propiedad | Comprador | Tras firmar | 0,1-0,3% (400-700€ aprox) |
| Gestoría | Comprador | Variable | 300-600€ |
| Tasación | Comprador | Antes de la firma | 300-700€ |
| Nota simple | Comprador | Al estudiar el inmueble | 9-30€ |
El ITP por comunidad autónoma (vivienda 2ª mano)
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo varía significativamente según dónde compres. Aquí los tipos generales vigentes en 2026:
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP | Observaciones |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% | Reducción 3,5% para menores 35 años y primera vivienda |
| Comunidad de Madrid | 6% | El más bajo de España para tipo general |
| Cataluña | 10% | El más alto; reducción 5% en algunos casos |
| Valencia | 10% | Reducción 8% en algunas zonas |
| Castilla-La Mancha | 9% | — |
| Aragón | 8% | — |
| País Vasco | 4% | Sistema foral propio |
| Navarra | 6% | Sistema foral propio |
| Galicia | 10% | Reducción 3% primera vivienda habitual < 150.000€ |
| Islas Baleares | 8-13% | Escala progresiva según valor |
Gastos en obra nueva: diferencias
Si compras obra nueva (vivienda que nunca ha sido transmitida), los impuestos son diferentes:
- IVA: 10% sobre el precio de venta (en lugar del ITP). Para VPO o Vivienda de Protección Oficial, el IVA es del 4%.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5% y el 1,5% del precio, según la comunidad autónoma. Este impuesto SÍ lo paga el comprador (a diferencia del AJD de la hipoteca, que paga el banco desde 2019).
Ejemplo en Madrid con piso de 250.000€ de obra nueva: 25.000€ de IVA (10%) + ~1.000€ de AJD (0,75%) + ~700€ notaría + ~500€ registro + 350€ tasación + 400€ gestoría = ~28.000€ adicionales al precio.
Gastos de la hipoteca: qué paga el banco
Desde la Ley 5/2019 (Ley de Crédito Inmobiliario), los gastos de la hipoteca los paga el banco:
- AJD de la hipoteca: lo paga el banco.
- Notaría de la hipoteca: lo paga el banco.
- Registro de la Propiedad (hipoteca): lo paga el banco.
- Gestoría de la hipoteca: lo paga el banco.
Lo único que paga el comprador de la hipoteca es:
- Tasación del inmueble: 300-700€. La encarga el banco pero la paga el cliente.
- AJD de la compraventa (no de la hipoteca): en la escritura de compraventa, el AJD lo paga el comprador si es obra nueva.
Conclusión: calcula tu coste total real
La regla del 30% es una buena aproximación para calcular cuánto necesitas tener ahorrado: el 20% del precio para la entrada + el 10-12% para gastos. Para un piso de 200.000€, necesitas aproximadamente 58.000-62.000€ de ahorros.
Datos actualizados a mayo de 2026. Los tipos de ITP y AJD varían por CCAA y pueden cambiar en los presupuestos autonómicos. Consulta con un gestor para tu caso concreto.