Firmaste tu hipoteca hace años cuando los tipos eran más altos o las condiciones menos favorables. Ahora otro banco te ofrece un diferencial mejor o el paso de variable a fijo sin complicaciones. ¿Puedes cambiar? Sí, y se llama subrogación hipotecaria. Pero también existe otro tipo de subrogación menos conocido: el cambio de titular, habitual en compraventas y divorcios. Esta guía explica ambas modalidades, los costes reales (que desde 2019 han cambiado), y cuándo compensa frente a alternativas como la novación o cancelar y abrir una hipoteca nueva.
Los dos tipos de subrogación hipotecaria
En España, la ley distingue dos figuras completamente distintas bajo el término "subrogación hipotecaria", y es importante no confundirlas:
Subrogación de acreedor
Es el cambio de banco: la hipoteca se mantiene con las mismas condiciones esenciales (capital pendiente, plazo restante) pero el banco prestamista cambia. El deudor es el mismo, cambia quién tiene el crédito. Es el tipo más frecuente cuando alguien quiere mejorar el tipo de interés o las condiciones de su hipoteca sin cancelarla.
La regulación específica está en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley Hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019).
Subrogación de deudor
Es el cambio de titular: el deudor cambia, la hipoteca permanece con el mismo banco. Se da principalmente en dos situaciones:
- Compraventa de vivienda con hipoteca: el comprador asume la hipoteca existente del vendedor. Debe ser aceptado como deudor por el banco, que analizará su solvencia como si fuera una hipoteca nueva.
- Divorcio o separación: uno de los cónyuges asume la totalidad de la hipoteca. El banco debe aceptar que el titular que sale queda liberado de responsabilidad, lo que requiere que el que se queda tenga capacidad de pago suficiente por sí solo.
La diferencia clave: en la subrogación de acreedor el cliente negocia con el banco nuevo; en la subrogación de deudor el cliente negocia con el banco actual para que acepte al nuevo titular.
Cómo funciona la subrogación de acreedor paso a paso
El proceso está regulado y tiene plazos legales que el banco actual debe respetar:
- Solicitas oferta vinculante al banco nuevo. Este te presenta una FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con las condiciones de la nueva hipoteca.
- El banco nuevo notifica al banco actual. Le comunica que tiene una oferta para subrogar y le entrega copia de la oferta.
- El banco actual tiene 15 días naturales para igualar o mejorar la oferta. Si lo hace, el cliente puede mantener su hipoteca con las nuevas condiciones sin cambiar de banco (novación). Si no lo hace o no responde en plazo, la subrogación sigue adelante.
- Firma ante notario. El banco nuevo paga al banco actual el capital pendiente y se convierte en el nuevo acreedor hipotecario.
- Cambio de titular registral. Se inscribe en el Registro de la Propiedad. El proceso completo suele tardar entre 4 y 8 semanas.
¿Quién paga los gastos? Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los gastos de notaría, registro y gestoría en una subrogación de acreedor los paga el banco nuevo, no el cliente. El cliente solo paga la tasación si el banco nuevo la exige (entre 250 y 500 euros habitualmente). Esta fue una de las reformas más favorables para los consumidores en años recientes.
| Gasto | Quién paga | Importe aproximado |
|---|---|---|
| Tasación del inmueble | Cliente (si el banco la exige) | 250 – 500 € |
| Notaría (escritura de subrogación) | Banco nuevo | 600 – 1.200 € |
| Registro de la Propiedad | Banco nuevo | 200 – 500 € |
| Gestoría | Banco nuevo | 150 – 400 € |
| Comisión por subrogación (banco actual) | Banco nuevo (repercutible al cliente según contrato) | 0% – 2% del capital pendiente |
La comisión por subrogación que cobra el banco actual al banco nuevo es el gasto más variable. En contratos anteriores a 2019 puede llegar al 2% del capital pendiente en los primeros años; en contratos firmados desde 2019, la Ley Hipotecaria limita las comisiones. Revisa tu escritura original para saber exactamente qué aplica a tu caso.
Cuándo cambia el deudor: requisitos y proceso
En la subrogación de deudor —el cambio de titular— el banco actual tiene la última palabra. No está obligado a aceptarla y puede exigir las mismas garantías que para una nueva hipoteca.
El proceso habitual en una compraventa con subrogación de deudor:
- El comprador solicita al banco del vendedor que analice su solvencia para asumir la hipoteca existente.
- El banco evalúa ingresos, deudas y situación laboral del comprador aplicando los mismos criterios que para una hipoteca nueva.
- Si aprueba al nuevo deudor, prepara la escritura de novación modificativa (o subrogación de deudor) que liberará al vendedor de toda obligación.
- Firma ante notario en el mismo acto que la compraventa.
En un divorcio, el proceso es similar pero el banco puede exigir que el cónyuge que se queda con la vivienda justifique capacidad de pago suficiente sin el otro. Si los ingresos no lo permiten, el banco puede rechazar liberar al otro cónyuge, y en ese caso la única alternativa es cancelar la hipoteca actual y solicitar una nueva a nombre de uno solo.